Baukostenobergrenze - Projektmanagement, Nachtragsmanagement

Uwe Besecke
Dipl. Bauingenieur + Wirtschaftsjurist LL.M
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Baukostenobergrenze

HOAI

Richtige Vereinbarung einer Baukostenobergrenze
(Ansichten: Dipl.-Ing. U.Besecke LL.M)

1. Vorbemerkungen

Um der stetiger Baukostenüberschreitungen entgegen zu wirken, vereinbaren Auftraggeber immer öfter im Architektenvertrag s.g. Bausummen - oder Baukostenobergrenzen. Diese vereinbarte Beschaffenheit dient dazu, den Architekten dazu anzuhalten,  wirtschaftlich vernünftige Planungslösungen zu erarbeiten. Dabei stehen die wirtschaftlichen Interessen des Bauherrn offensichtlich im Vordergrund.

Die HOAI trifft dazu in § 6 Abs. 2 HOAI 2009 (§ 6 Abs. 3 HOAI2013) eine Aussage. Liegen zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planungen als Voraussetzung für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vor, was die Regel sein dürfte, dann kann schriftlich eine Baukostenvereinbarung als Grundlage des Honorars vereinbart werden. Dies muss aber prüfbar und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben in beiderseitigem Einvernehmen erfolgen und darf nicht dazu führen, dass die Mindestätze nach HOAI unterschritten werden. Diese Baukostenvereinbarung ist aber abzugrenzen zu einer Bausummenobergrenze als Beschaffenheit der geschuldeten Leistung.
In seinem Urteil vom 24.4.2014 (BGH VII ZR 163/13) hat der BGH jetzt eindeutig und nachvollziehbar entschieden, dass Baukostenvereinbarungen, welche zur Unterschreitung der Mindestsätze führen, unwirksam sind.

"§ 6 Abs. 2 HOAI ist von der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage in Art. 10 §§ 1 und 2 MRVG nicht gedeckt und damit unwirksam." so der Leitsatz.
"Denn er gibt den Parteien die Möglichkeit, das Honorar auf der Grundlage einer einvernehmlichen Festlegung der Baukosten unterhalb der Mindestsätze oder oberhalb der Höchstsätze zu vereinbaren, ohne dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen eine Abweichung von diesen Sätzen zulässig ist. Die Regelung des § 6 Abs. 2 HOAI ist schon deshalb unwirksam, weil sie durch eine derartige Vereinbarung die Unterschreitung von Mindestsätzen zulässt, ohne dass ein Ausnahmefall nach Art. 10 § 1 Abs. 3 Nr. 1 MRVG oder § 2 Abs. 3 Nr. 1 MRVG vorliegt."

Im Gegensatz dazu:

".....nach aktuellem Vergütungsrecht eine Bausumme die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung bilde, sofern die Vertragsparteien diese Bausumme als Beschaffenheit des geschuldeten Werks vereinbart hätten. Die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze ist als Beschaffenheitsvereinbarung unbedenklich."

Dass dem Architekten ungeachtet der tatsächlichen Baukosten ein Honorar nur in der Höhe zusteht, wie es sich aus der vereinbarten Baukostenobergrenze ergibt, folgt nicht aus dem Preisrecht, sondern aus dem Vertragsrecht, das durch das Preisrecht nicht verdrängt wird, so die Richter des VII.Senats des BGH.

Die Frage ist aber, wie ein Vergütungsanspruch für den Architekten abgeleitet werden kann, wenn diese Baukostenobergrenze überschritten wird oder unter welchen Umständen die Grundsätze des Leistungsstörungsrechts anzuwenden sind. Dies kann nur im Einzelfall durch Auslegung der vertraglichen Unterlagen nach dem "objektiven Empfängerhorizont" erfolgen.

Durch die Vielzahl der Einflussmöglichkeiten ist eine pauschale Aussage nicht möglich.

2. Definition

Eine weitere Frage ist, wie sich die Baukostenobergrenze definiert. Baukosten sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung (Architektur und Statik) und die Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten genannt) sowie den Kosten für Außenanlagen und den sonstigen Kosten (auch Baunebenkosten genannt). Die Baukosten teilen sich nach DIN 276-1 (Kostenermittlung im Hochbau) in die Kostengruppen 1 - 7. Die Frage, ob die Baukostenobergrenze gleichzeitig auch die Höhe der anrechenbaren Kosten für den Architekten darstellt, kann verneint werden. Die anrechenbaren Kosten sind die Herstellungskosten von Objekten sowie den damit zusammenhängenden Aufwendungen (§ 4 Abs. 1 HOAI2009). Dies sind bei der Gebäudeplanung (§ 32 HOAI2009)  z.B. die Kosten der Baukonstruktion (KG 300) und anteilmäßig die Kosten für technische Anlagen (KG 400). Auf keinen Fall gehören die Kostengruppen 100 und 700 zu den anrechenbaren Kosten obwohl diese Bestandteil der Baukosten und somit auch der Baukostenobergrenze sind. Ist eine Baukostenobergrenze vertraglich als Beschaffenheit des Erfolges vereinbart, dient sie nur mittelbar zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten.
Entscheidend ist also auch, wie die Baukostenobergrenze definiert wird und was sie enthalten soll oder nicht (Vertragsrecht).
Grundlage für die Ermittlung ist die vom Architekten aufzustellende Kostenberechnung nach DIN 276-1. Auch wenn er nicht auf alle Kostengruppen 1 - 7 unmittelbaren Einfluss hat, so ist die Kostenberechnung nur dann vollständig, wenn alle Kostengruppen erfasst und für den Auftraggeber nachvollziehbar sind. Die fehlenden Angaben hat er beim Auftraggeber zu erfragen.
Für den Verfasser macht diese Regelung auch Sinn. Einem Auftraggeber interessieren in erster Linie die Gesamtbaukosten für sein Bauvorhaben, weil diese für die Finanzierung oder Investitionszuschüsse von Bedeutung sind. Der Architekt ist sein Erfüllungsgehilfe und hat den Auftraggeber auch hinsichtlich der zu erwartenden Kosten hinreichend zu beraten und aufzuklären. Auf diese wirtschaftlichen Aspekte des Auftraggebers soll deshalb eine Begrenzung der Baukosten als Garantieerklärung Rücksicht nehmen.
Allerdings ist auch  zwischen einer Honorarbemessungsgrenze und einer Baukostenobergrenze zu unterscheiden. Die Vereinbarung einer Honorarbemessungsgrenze lässt nicht ohne weiteres auf die Vereinbarung einer verbindlichen Kostenobergrenze schließen, sondern eine Honorarbemessungsgrenze ist nach der neuen Entscheidung zu § 6 Abs. 3 HOAI 2013 bedenklich.
Aufgrund der höheren Haftungsgefahr für Planer bei Kostenobergrenzen bedarf eine Vereinbarung dazu einer nachvollziehbaren Festlegung der Grundlage der Kostenobergrenze (BGH 14.08.2008 - VII ZR 103/07).

Zur Darlegung der Problematik sei ein Beispiel aus der Praxis angeführt:
Ein Bauherr beabsichtigt die energetische Modernisierung eines Gebäudes. Dafür ist ein Investitionsvolumen von 1.030.000 Euro im Haushalt eingestellt. Mit dem Architekten schließt dieser öffentliche Bauherr einen Honorarvertrag über die Leistungsphasen 1 - 7 ab. In diesem Vertrag wird eine Baukostenobergrenze von 800.000 Euro brutto vereinbart. Einzelheiten zu dieser Summe können dem Vertragstext nicht entnommen werden. Die Kostenberechnung des Architekten für die Kostengruppen 300, 400 und 500 betrug 1.00.000 Euro. Schon ein Vergleich der Summen zeigt, dass ein offenkundiger Widerspruch über die Baukosten vorliegt. Der Auftraggeber kann auch nicht davon ausgehen, dass er unwissend in Bezug zur Höhe der Gesamtbaukosten war, wenn er bereits im Haushalt wesentlich höhere Baukosten veranschlagt hat. Auch fehlt es bei der vertraglichen Vereinbarung zu einer Kostenobergrenze an einer nachvollziehbaren Grundlage auf welche Basis sich die Summe stützt. Es ist davon auszugehen, dass es sich hier nicht  um eine Baukostenobergrenze handelt sondern der Bauherr in unzulässiger Weise eine Honorarbemessungsgrenze für den Architekten vereinbaren wollte. Gleichzeitig wurden die Prozentsätze der Leistungsphasen unmotiviert  gekürzt, so dass anscheinend eine generelle Mindessatzunterschreitung vorliegen könnte.

3. Auslegung einer Kostenbegrenzung

Aus Haftungsgründen sind für die vertragliche Festlegung einer Kostenobergrenze in Form einer "Kostengarantie" hohe Anforderungen zu stellen. Eine bloße Vereinbarung einer Kostenvorstellung beider Vertragsparteien z.B. auf Basis einer Kostenschätzung könnte nicht ausreichend sein (nach OLG Schleswig, Urt. v. 24.04.2009 - 1 U 76/04).
Für die Vereinbarung einer bestimmten Bausumme als Beschaffenheit eines vom Architekten zu erbringenden Werks bedarf es einer dahingehenden Einigung beider Parteien (vgl. BGH, BauR 1997, 494; OLG Braunschweig, BauR 2003, 1066; OLG Hamm, BauR 2006, 1766/1770). Dies verlangt, dass einerseits der Auftraggeber deutlich erkennbar entscheidenden Wert auf die Einhaltung bestimmter Kostenvorgaben legt, und zusätzlich, dass auch der Architekt seinerseits ebenso deutlich erklärt, die Vorgaben einhalten zu können und zu wollen  (OLG Celle Az. 14 U 115/08 vom 7.1.2009).

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil VII ZR 230/11 ausgeführt:
Die Planungsleistung eines Architekten entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Herstellungskosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrags vereinbart sind. Solche Kostenvorstellungen muss er grundsätzlich im Rahmen der Grundlagenermittlung erfragen. Denn der Architekt ist bereits in diesem Planungsstadium gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken (BGH, Urteil vom 11. November 2004 VII ZR 128/03). Eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, bringt die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck.

Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht.
Diese Kostenvorstellungen sind auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird.

Mit diesen Aussagen ist jeder Auftraggeber in der Lage, bereits bei den ersten Gesprächen den Kostenrahmen der Baumaßnahme abzustecken und jeglichen Kostenexplosionen entgegenzuwirken, soweit der Auftraggeber nicht selber seine eigenen Aussagen ändert. Hält der Architekt den Kostenrahmen nicht ein oder widerspricht den Kostenvorstellungen des Auftraggebers, dann ist seine Planung wertlos und er hat keinen Anspruch auf ein Honorar.

Die Baukostenobergrenze hat als Anforderung, der das Architektenwerk gerecht werden muss, nur eine mittelbare Auswirkung auf die Honorarberechnung. Diese Vereinbarung dient nicht dazu, die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung zu bestimmen, sondern die Begrenzung des Honorars ist Folge eines Mangels des Werks im Fall des Überschreitens der vereinbarten Baukostenobergrenze (vgl. BGH BauR 2003, 566 Juris RN 16).
Dazu hat der BGH in seiner neusten Entscheidung zur Vergütung bei wirksamer Vereinbarung einer Baukostenobergrenze wie folgt ausgefüht:

"Der auf die Nichteinhaltung einer solchen Obergrenze gestützte Schadensersatzanspruch führt dazu, dass der Architekt den sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten gemäß § 10 HOAI a.F. insoweit nicht geltend machen kann, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten (dolo-agit-Einwand, § 242 BGB)." (VII ZR 185/13)


Anders könnte die Auslegung einer Baukostenobergrenze bei einem Fachingenieur sein. Dieser ist kein Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers. Er schuldet auch keine unmittelbare Kostenberechnung sondern nur eine Mitwirkung bei der Erstellung für sein Fachgebiet. Vereinbaren die Parteien eines Architekten- oder Ingenieurvertrages eine Bausumme als Beschaffenheit des Werkes, dann bildet diese Summe die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung (BGH VII ZR 362/01).  Die Kosten der Planung sind keine anrechenbaren Kosten für das Honorar des Fachingenieurs. Die für die anrechenbaren Kosten des Objekts maßgeblichen Kosten werden durch den Vertragsgegenstand bestimmt und begrenzt (BGH, Urteil vom 6. Mai 1999 - VII ZR 379/97).


Bausumme Fachgewerk = Honorar Fachingenieur + Baukosten Fachgewerk

4. Auswirkungen von Planungsänderungen

Dies kann sich allerdings dann ändern, wenn der Auftraggeber durch Anordnung den Leistungsumfang der Planung ändert und somit Neu- oder Umplanungsleistungen notwendig werden. War eine dadurch bedingte Gesamtverteuerung für den Bauherrn nicht erkennbar, wird sich der Architekt allerdings nur dann entlasten können, wenn er nachweist, dass er seinen Bauherrn über anfallende Mehrkosten und die dadurch bedingte Überschreitung der bisherigen Kostenermittlung aufgeklärt hat.
Wenn die Aufklärungs- und Hinweispflicht vom Architekten eingehalten wurde, bedarf es einen Änderungsvertrag hinsichtlich der Baukostenobergrenze, so dass der Architekt an die vertragliche Regelung nicht mehr gebunden ist.
Unterlässt der Architekt seinen Änderungswunsch, dann ist es eine Sache von Treu und Glauben im Interessenausgleich.

5. Schlussfolgerungen

Der Verfasser hat in seiner Baupraxis in den wenigsten Fällen wirksame vertragliche Festlegungen zu den Baukostenobergrenzen festgestellt. Oftmals werden die Begriffe einer Honorarbemessungsgrenze und einer Baukostenobergrenze verwechselt oder es fehlen nachvollziehbare Festlegungen, wie die Vertragsparteien beim Vertragsschluss zu einer Baukostenobergrenze gekommen sind, was diese beinhaltet und ob sie von beiden Seiten uneingeschränkt anerkannt wurde.
Völlig neue Gesichtspunkte und strengere Anforderungen an eine kostenbewußte Planung unter Einbeziehung der wirtschaftlichen Interessen des Bestellers bietet das neue Urteil des Bundesgerichtshofes.
Schon deshalb ist die vertragliche Vereinbarung einer Baukostenobergrenze sinnvoll und ein Instrument bei der Vertragsgestaltung durch den Besteller. Die Wichtigkeit der schriftlichen Vertragsvereinbarung einer Baukostenobergrenze wird vom BGH aufgezeigt.

"Beruft sich der Auftraggeber auf eine Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung."


Die schriftliche vertragliche Vereinbarung stellt ein wichtiges Mittel für den Auftraggeber dar, um ausufernde Baukosten entgegen zu wirken.

Allerdings sollten die Bestandteile der Kostenobergrenze benannt und realistisch, auf Grundlage von Vergleichs- und Erfahrungswerte, ermittelt werden.


Dazu beraten wir Sie gerne.

(Anmerkung: Der Beitrag ist die persönliche Ansicht des Verfassers und stellt keine rechtliche oder bautechnische Beratung dar)


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